城中村改造是征收吗

“城中村”，通俗地讲是“城市里的农村”。城中村目前在征地拆迁过程中存在着较大的争议。

01城中村是城还是村，关系到征收补偿

“城中村“究竟是城还是村呢？那么对于“城中村”的房屋，在拆迁过程中，应当是按集体土地上的房屋进行征收补偿，还是按国有土地上的房屋进行征收补偿？

在征地拆迁过程中，如果“城中村”单纯的按照集体土地上的房屋对被征收人进行补偿，很可能会造成补偿过低，无法保障被征收人的正常生活。房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

征地拆迁应该遵循的准则是：保障原有生活水平不降低、长远生计有保障”的征地原则，因此对于“城中村”的定性就显得十分重要了。

02被定性城市房屋的“城中村”

如果“城中村”被定性为城市房屋，那么需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定进行补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，城中村拆迁时，被征收人可以选择的补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，能够获得的拆迁补偿应当包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

其中，对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格。

如果是选择产权置换，还应当按照“拆一还一”的标准进行置换。

此外，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条的规定，如果房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区，土地权利人是可以请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的。此种情况下按照国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人是有益的。

03被定性为农村房屋的“城中村”

但是，对于“城中村”的补偿也不能一刀切的适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

因为有的“城中村”仍然存在着村委会、乡镇政府等典型的农村地区特征，那么其就不能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿，而应当适用《土地管理法》的规定进行拆迁补偿。

史律师提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。