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全国现有库存房够1400万人居住，有城市空置房12年都卖不完？
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部分城市的确面临巨大风险
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老雷觉得问题的题眼在于【有城市】三个字这里，
各个城市的库存情况是不同的。
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例如老雷所在的大湾区，九个城市可以分为四个级别
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最好的是深圳、珠海、东莞，库存不高，
去化周期在12个月之内。
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次之是广州、佛山，虽然库存面积超1000万㎡，
但去化周期仅略高于12个月，证明市场信心较好。
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比较危险是中山、江门、肇庆，
虽然库存面积不高，但去化周期太长，证明市场信心不佳，
后续房企拿地、买家购房的动力预计都比不上前两者。
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最危险是惠州，
其“夺得”大湾区库存面积冠军，
且去化周期仅略低于肇庆位列第二位。
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相比于库存，我更看重去化周期，
库存高但去化周期短的城市，
片区其实不是最危险的。
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因为去化周期短证明销售速度快，
市场不算太严峻。
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反而库存低但去化周期高的比较危险，
可能是房企们早就觉察到危险放缓甚至停止新建工作了。
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当然最危险的是库存高，去化周期还长的城市。
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各城市空置房的原因又不尽相同
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上面说的大湾区九城都算一二三线城市，情况不会差到太严重的地步，
其他中小型城市就不同了。
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证明了市场的信心严重不足，但因为几年前部分房企因误判利好涌入，
导致现在销售速度严重跟不上新建速度。
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这就是典型的接近崩盘城市，
房地产行业基本处于停滞状态，库存急剧上升；
原因一般是因为早几年“涨过了”，而后续没有接得过来。
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稍微好一点反而是不靠近一二线城市，早年楼价也没被“炒起来”过的，
市场泡沫不大，早年误判而拿地的房企也不多。
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每年新建多少能卖多少房企心里有数，所以库存上涨也不会太快。
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按这个思路其实一二线城市的远郊部分也不安全，特别是全靠未来规划堆砌起来的新区。
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